Gewerbemieterabrechnung: Präzise, Steuerkonform & Flexibel
Kaufmännische Präzision für Gewerbe- und Mischobjekte: Rechnen Sie Umlagen mit korrektem MwSt.-Ausweis ab, verteilen Sie branchenspezifische Sonderkosten wie Security oder Marketing und erfüllen Sie alle gesetzlichen Vorgaben für gewerbliche Mietverhältnisse.
Spezielle Gewerbe-Funktionen
Maximale Steuer- & Rechtssicherheit im Gewerberecht
Gewerbliche Mietverträge unterliegen völlig anderen Anforderungen als die Wohnraummiete. INtex Hausverwaltung bildet die komplexe kaufmännische Logik rechtssicher ab.
Exakter MwSt.-Ausweis
Rechtssicherer Ausweis von Netto-Beträgen, Mehrwertsteuer und Brutto-Endsummen. Unterstützt den Vorsteuerabzug für gewerbliche Mieter mit variablen Steuersätzen pro Kostenposition.
Mischobjekte (Wohnen & Gewerbe)
Keine Probleme bei gemischter Nutzung: Trennen Sie vorsteuerabzugsberechtigte Gewerbeeinheiten sauber von steuerfreien Wohnraum-Einheiten innerhalb derselben Liegenschaft.
Sonderkosten & Centermanagement
Umlage gewerbespezifischer Betriebskosten: Legen Sie Verträge für Security, Gebäudereinigung, Werbe- und Marketingmaßnahmen oder Centermanagement flexibel um.
Individuelle Verteilungsschlüssel
Gewerbeverträge erlauben freie Vereinbarungen. Definieren Sie eigene Umlagefaktoren – z. B. nach Nutzfläche, Umsatzschlüssel, Verkaufsfläche oder individuellen Quoten.
Staffel- & Indexmieten
Berücksichtigen Sie Wertsicherungsklauseln und unterjährige Anpassungen bei den Vorauszahlungssoll-Berechnungen ohne manuellen Rechenaufwand.
Revisionssicheres Archiv
Export der Gewerbeabrechnungen als PDF/A zur langzeitigen, GoBD-konformen Archivierung. Bereit für den digitalen Versand per E-Mail oder E-Post.
Mehrwertsteuer in der Nebenkostenabrechnung korrekt behandeln
Die Ausweisung und Umlage der Mehrwertsteuer führt bei der Abrechnung von Gewerbe- und Wohnraum immer wieder zu Unklarheiten. Entscheidend für das richtige Vorgehen ist die Frage, ob die Miete der Umsatzsteuerpflicht unterliegt.
Steuerfreie Miete (z. B. Wohnraum)
Gilt standardmäßig bei der Vermietung von Wohnraum (§ 4 Nr. 12a UStG). Der Vermieter nimmt am allgemeinen Umsatzsteuer-System für diese Immobilie nicht teil.
- Brutto-Umlage: Vom Vermieter gezahlte USt. (z. B. 19 % auf Heizung, 7 % auf Wasser) wird als Kostenbestandteil 1:1 an den Mieter weitergereicht.
- Kein Ausweis: Die Mehrwertsteuer darf in der Abrechnung nicht separat ausgewiesen werden.
- Kein Vorsteuerabzug: Weder Vermieter noch Mieter können Vorsteuer beim Finanzamt geltend machen.
Umsatzsteuerpflichtige Miete (Gewerbe)
Möglich, wenn Vermieter und Mieter Unternehmer sind und zur USt. optieren (§ 9 UStG) – setzt eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag voraus.
- Nettobasis: Die Eingangsrechnungen werden bereinigt (Vorsteuer herausgerechnet) und auf die Nettosumme 19 % USt. aufgeschlagen.
- Ausweis Pflicht: Nettobeträge und Umsatzsteuer müssen in der Abrechnung getrennt aufgeführt werden.
- Vorsteuerabzug: Der Vermieter zieht gezahlte Eingangs-USt. ab, der Gewerbemieter zieht die ausgewiesene USt. als Vorsteuer ab.
Berechnungsschema bei optierten Gewerbe-Mietverhältnissen
Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, halten Sie bei der Abrechnung folgende Schritte ein:
| Schritt | Vorgehensweise | Beispiel-Positionen |
|---|---|---|
| 1 | Ermittlung aller umlagefähigen Bruttokosten | Grundsteuer (200 €), Wasser brutto (160,50 €), Heizung brutto (238,00 €) |
| 2 | Herausrechnen der gezahlten Vorsteuer (Eingangs-USt.) | Wasser netto (150 €), Heizung netto (200 €) |
| 3 | Addition aller Nettokosten + steuerfreier Positionen | 200 € (Grundsteuer) + 150 € (Wasser) + 200 € (Heizung) = 550,00 € Nettobasis |
| 4 | Aufschlag von 19 % USt. auf die Gesamtsumme und separater Ausweis | 550,00 € zzgl. 19 % USt. (104,50 €) = 654,50 € Gesamtbetrag |
Häufige Fragen
FAQ zur Gewerbemieterabrechnung
Wie wird die Mehrwertsteuer in der Gewerbeabrechnung korrekt ausgewiesen?
INtex Hausverwaltung weist auf der Abrechnung sämtliche Netto-Beträge, den angewandten Mehrwertsteuersatz, zum Beispiel 19 %, sowie den ausgewiesenen Steuerbetrag und die Brutto-Endsumme transparent aus. Dadurch erhält der Gewerbemieter eine ordnungsgemäße Abrechnung, die ihn direkt zum Vorsteuerabzug beim Finanzamt berechtigt.
Können Sonderkosten wie Security oder Marketing umgelegt werden?
Ja. Anders als im Wohnraummietrecht (BetrKV) gilt bei Gewerbeobjekten die Vertragsfreiheit. Kosten für Wachdienste, Center-Management, Werbegemeinschaften oder Rolltreppenwartung können problemlos erfasst und über individuell definierte Verteilungsschlüssel auf die Gewerbeeinheiten umgelegt werden.
Wie geht die Software mit Mischobjekten (Gewerbe und Wohnen) um?
In Mischobjekten werden steuerpflichtige Gewerbeeinheiten und umsatzsteuerfreie Wohnungen innerhalb derselben Liegenschaft sauber getrennt. Für gewerbliche Einheiten erfolgt die Abrechnung inklusive Mehrwertsteuerausweis, während Wohnungsmieter eine steuerfreie Abrechnung gemäß BetrKV erhalten.
Lassen sich individuelle Umlageschlüssel für einzelne Mieter festlegen?
Ja, über die integrierte Sonderumlagen-Logik können Sie beliebig viele eigene Faktoren anlegen – wie etwa Verkaufsfläche, Mietwert, Personenschlüssel oder prozentuale Festwerte laut Mietvertrag.
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