In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) mit mehreren Gebäuden und auch bei vermieteten Mehrhausanlagen stellt sich regelmäßig die Frage, wie Kosten sachgerecht verteilt werden. Die sogenannte Vorwegteilung bedeutet, dass bestimmte Kostenarten, die nur einzelne Gebäude oder Nutzungseinheiten betreffen, bereits vor der eigentlichen Umlage auf die Gesamteinheiten abgegrenzt und den betroffenen Gebäuden zugeordnet werden. Auf diese Weise gelangen nur die wirklich relevanten Kosten in die Abrechnung für die jeweiligen Eigentümer oder Mieter.
Grundlage ist der Grundsatz der Nachvollziehbarkeit und Übersichtlichkeit, wie ihn die Rechtsprechung zu § 259 BGB, § 28 WEG sowie § 556 BGB fordert. Abrechnungen müssen so gestaltet sein, dass ein durchschnittlicher Eigentümer oder Mieter sie auch ohne Fachwissen prüfen kann. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mehrfach betont, dass Kosten, die nur einzelne Häuser betreffen, nicht auf die Gesamtgemeinschaft umgelegt werden dürfen, sondern sachgerecht vorweg aufzuteilen sind (z. B. BGH, Urteil vom 20.07.2012 – V ZR 231/11).
Für Mieterabrechnungen hat der BGH zudem klargestellt, dass die Vorwegteilung nicht als Zwischenschritt offengelegt werden muss (BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 93/15). In der Nebenkostenabrechnung reicht es aus, wenn die anteiligen Endkosten nachvollziehbar dargestellt sind.
Beispiel: Eine WEG besteht aus zwei Häusern (Haus A und Haus B) mit jeweils vier Einheiten. Die Grundsteuer wird von der Gemeinde in einem Bescheid für beide Häuser zusammen erhoben.
| Kostenart | Gesamtkosten | Umlageschlüssel | Haus A | Haus B |
|---|---|---|---|---|
| Grundsteuer Haus A | 2.000 € | Wohnfläche Haus A | 2.000 € | 0 € |
| Grundsteuer Haus B | 1.800 € | Wohnfläche Haus B | 0 € | 1.800 € |
| Versicherung gesamt | 2.200 € | Wohnfläche Haus A und B | 1.100 € | 1.100 € |
| Müllabfuhr nur Haus B | 600 € | Wohnfläche Haus B | 0 € | 600 € |
Ergebnis: Viele Kostenpositionen mit Nullen, zahlreiche Umlageschlüssel und für die Mieter ist schwer nachvollziehbar, warum Kosten für andere Häuser erscheinen. Zudem sind etwa Angaben zur Gesamt-Fläche, zu den Gesamt-Einheiten etc. bezogen auf eine Wohnanlage für Mieter deutlich schwerer nachvollziehbar, als wenn diese Angaben nur bezogen auf das jeweilige Haus gemacht werden.
| Kostenart | Kosten | Umlageschlüssel |
|---|---|---|
| Grundsteuer Haus A | 2.000 € | Wohnfläche Haus A |
| Versicherung anteilig | 1.100 € | Wohnfläche Haus A |
| Kostenart | Kosten | Umlageschlüssel |
|---|---|---|
| Grundsteuer Haus B | 1.800 € | Wohnfläche Haus B |
| Versicherung anteilig | 1.100 € | Wohnfläche Haus B |
| Müllabfuhr | 600 € | Wohnfläche Haus B |
Ergebnis: Jede Abrechnung enthält nur die für das jeweilige Haus relevanten Kosten. Die Übersichtlichkeit ist deutlich verbessert, Umlageschlüssel sind klar und nachvollziehbar.
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