In der Immobilienbuchhaltung gilt das Grundprinzip der periodengerechten Abgrenzung: Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten müssen genau in dem Kalender- bzw. Wirtschaftsjahr verbucht werden, in das sie hingehören – völlig unabhängig davon, wann die Überweisung auf dem Girokonto eingeht.
Stellen Sie sich vor, Ihr Mieter überweist am 28. Dezember bereits die Miete für den Monat Januar des Folgejahres. Würden Sie diesen Betrag komplett im alten Jahr als Einnahme verbuchen, stünde das alte Jahr finanziell "zu gut" da – und im neuen Jahr würde ein Monatsertrag fehlen.
Das Gesetz (§§ 250, 252 HGB) verlangt daher eine stichtagsgenaue Zuordnung zum 31.12., um die Ertragslage des Mietobjekts unverfälscht darzustellen und Steuern sowie Nebenkostenabrechnungen korrekt abzugrenzen.
Unterschieden wird danach, wann das Geld fließt (vor oder nach dem 31.12.) und ob es sich um Ausgaben oder Einnahmen handelt.
Ausgabe HEUTE – Aufwand MORGEN
Der Vermieter bezahlt im alten Jahr eine Rechnung, die (teilweise) das neue Jahr betrifft.
Einnahme HEUTE – Ertrag MORGEN
Der Mieter überweist im alten Jahr Geld für einen Mietzeitraum im neuen Jahr.
Aufwand HEUTE – Ausgabe MORGEN
Dienstleistung im alten Jahr genutzt, die Rechnung wird aber erst im neuen Jahr bezahlt.
Ertrag HEUTE – Einnahme MORGEN
Mietertrag gehört ins alte Jahr, der Zahlungseingang erfolgt aber erst im neuen Jahr.
| Buchungsposten | Konto-Geldfluss | Wirtschaftlicher Zeitraum | Typische Immobilien-Beispiele |
|---|---|---|---|
| ARAP (Aktiver RAP) | Altes Jahr (Vorauszahlung) | Neues Jahr | Gebäudeversicherung, Erbbauzins, Wartungsverträge (Aufzug/Heizung) |
| PRAP (Passiver RAP) | Altes Jahr (Vorauszahlung) | Neues Jahr | Januar-Miete im Dezember eingegangen, Pacht im Voraus |
| Sonstige Verbindlichkeit | Neues Jahr (Nachzahlung) | Altes Jahr | Treppenhausreinigung / Winterdienst für Dezember erst im Januar bezahlt |
| Sonstige Forderung | Neues Jahr (Nachzahlung) | Altes Jahr | Mietrückstände für Dezember, Verwaltergebühren-Minderung nachgezahlt |