Mieterträge in der Buchhaltung
Mieterträge stellen für Immobilienbesitzer und Unternehmen Erträge dar, die den Gewinn erhöhen. Erfahren Sie hier, wie Sie Mietzahlungen korrekt verbuchen, wie Vorauszahlungen am Jahresende abzugrenzen sind und wann Umsatzsteuer anfällt.
1. Grundlagen: Einordnung von Mieterträgen
Mieterträge gehören zu den Erfolgskonten eines Unternehmens und werden in der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) erfasst. Als Ertrag erhöhen sie das Eigenkapital und somit den Gewinn des Unternehmens.
Geht eine Mieteinnahme unbar per Banküberweisung oder in bar ein, erhöht sich gleichzeitig das jeweilige Aktivkonto (Bank oder Kasse).
2. Beispiele für die Buchung von Mieterträgen
Im Regelfall erfolgt die Mietzahlung monatlich im Voraus durch Banküberweisung.
Standardbuchung über das Bankkonto
an Mieterträge € 500,00
Erklärung: Das Aktivkonto Bank vermehrt sich im Soll, das Erfolgskonto Mieterträge erhöht sich im Haben.
Alternative Buchung bei Barzahlung
an Mieterträge € 500,00
3. Periodengerechte Abgrenzung (Mietzahlung für das Folgejahr)
Aufwendungen und Erträge müssen unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung in dem Geschäftsjahr berücksichtigt werden, in das sie wirtschaftlich gehören.
Überweist ein Mieter beispielsweise bereits im Dezember die Miete in Höhe von 300 € für den Monat Januar des Folgejahres, darf dieser Ertrag nicht den Gewinn des alten Jahres erhöhen. Um den Betrag ins neue Jahr zu übertragen, nutzt man das Passivkonto Passive Rechnungsabgrenzung (PRAP).
Schritt 1: Rechnungsabgrenzung am Jahresende (31.12.)
Zunächst geht die Zahlung im Dezember regulär auf dem Bankkonto ein. Zum Bilanzstichtag wird der Betrag für das Folgejahr abgegrenzt:
an Passive Rechnungsabgrenzung (PRAP) € 300,00
Erklärung: Diese Buchung reduziert das Ertragskonto im alten Jahr um 300 € und bildet einen Passivposten in der Bilanz.
Schritt 2: Auflösung der Rechnungsabgrenzung im neuen Jahr (01.01.)
Zu Beginn des neuen Geschäftsjahres wird der Rechnungsabgrenzungsposten aufgelöst:
an Mieterträge € 300,00
Erklärung: Der Passivposten ist wieder ausgeglichen und der Mietertrag steht nun im richtigen Geschäftsjahr als Erlös zur Verfügung.
4. Mieterträge und Umsatzsteuer (§ 4 Nr. 12 / § 9 UStG)
Steuerlich ist bei Mieterträgen grundsätzlich zwischen der Vermietung an Privatpersonen und Geschäftskunden zu unterscheiden:
- Wohnraumvermietung / Privatpersonen: Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Wohnräumen ist gemäß § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Es wird keine Umsatzsteuer berechnet und das Steuerkonto nicht angesprochen.
- Gewerbevermietung (Option zur Steuerpflicht): Bei Vermietung an andere Unternehmer kann gemäß § 9 UStG zur Umsatzsteuerpflicht optiert werden (sofern der Mieter das Objekt für nach § 15 UStG vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze nutzt). Vorteil für den Vermieter: Er kann die Vorsteuer aus Instandhaltungen oder Baumaßnahmen geltend machen.
Buchungsbeispiel Gewerbevermietung mit 19 % Umsatzsteuer
Vereinbarte Bruttomiete: 500,00 € (Nettomiete: 420,17 € + 19 % USt: 79,83 €):
an Mieterträge € 420,17
an Umsatzsteuer 19% € 79,83
Erklärung: Der Nettoertrag wird auf dem Erfolgskonto gebucht, während die Umsatzsteuer als Verbindlichkeit gegenüber dem Finanzamt ausgewiesen wird.
5. Praxis-Tipp: Mietverwaltung mit INtex Software
Ob private Immobilienverwaltung oder gewerbliche Objektbetreuung – mit den Softwarelösungen von INtex Publishing behalten Sie den Überblick über Mieteinnahmen, Nebenkostenvorauszahlungen und Rechnungsabgrenzungen:
- Automatischer Soll-Ist-Abgleich: Vergleichen Sie Soll-Mieten mit eintreffenden Bankzahlungen.
- Getrennte Ausweisung: Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlungen werden automatisch auf die passenden Sachkonten aufgeteilt.
- Rechtssichere Mietabrechnung: Erstellen Sie Nebenkosten- und Hausgeldabrechnungen stets konform mit der aktuellen Rechtslage.
Mieterträge – Zusammenfassung
- Erfolgskonto: Mieterträge stehen im Haben und erhöhen als Ertrag den Unternehmensgewinn.
- Rechnungsabgrenzung (PRAP): Mieteinnahmen für das Folgejahr müssen am 31.12. über die Passive Rechnungsabgrenzung periodengerecht abgegrenzt werden.
- Umsatzsteuer: Wohnraumvermietung ist umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Bei Gewerbevermietung ist eine Option zur Steuerpflicht (§ 9 UStG) möglich.