Rechtliche Grundlagen & Anforderungen an eine rechtssichere Software-Buchhaltung
Nach § 556b BGB ist die Miete spätestens bis zum 3. Werktag des Monats zu entrichten.
Eine Mahnung ist für den Verzugsauslöser nicht erforderlich, da die Zahlungsfrist kalendermäßig bestimmt ist (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die oft zitierten „30 Tage Wartefrist“ gelten bei Mieten nicht!
Der Gesetzgeber sieht bei Verbrauchern einen Verzugszinssatz von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz vor (§ 288 Abs. 1 BGB).
Formel:
Verzugszinsen = Offener Betrag × Zinssatz p.a. × Verzugstage / 365
Berechnungsbasis: Verzinst wird die gesamte fällige Warmmiete (Kaltmiete + Nebenkosten-/Heizkostenvorauszahlungen), da auch Vorauszahlungen Teil der geschuldeten Miete sind.
Leistet der Mieter Teilzahlungen, müssen Verzugszinsen segmentiert berechnet werden. Der offene Betrag verringert sich mit jedem Zahlungseingang taggenau:
| Phase / Zeitraum | Offener Betrag | Tage im Verzug | Zinssatz (z. B.) | Berechnete Zinsen |
|---|---|---|---|---|
| Phase 1 (bis 1. Teilzahlung) | 1.200,00 € | 11 Tage | 6,52 % p.a. | 2,36 € |
| Phase 2 (nach 1. Teilzahlung) | 500,00 € | 10 Tage | 6,52 % p.a. | 0,89 € |
| Phase 3 (nach 2. Teilzahlung) | 200,00 € | 11 Tage | 6,52 % p.a. | 0,39 € |
| Gesamte Verzugszinsen | 3,64 € | |||
Pauschale Mahngeburren (z. B. 10 €) sind rechtlich angreifbar. Ersatzfähig ist nur der tatsächliche Verzugsschaden (z. B. konkrete Porto- und Materialkosten).
Wichtig: Die Erstmahnung, die den Verzug überhaupt erst begründet (falls kein kalendermäßiges Fälligkeitsdatum vorliegt), erzeugt keinen ersatzfähigen Verzugsschaden!
Die 40-Euro-Verzugspauschale nach § 288 Abs. 5 BGB gilt ausschließlich B2B (Geschäftsverkehr).
Gegenüber privaten Wohnungsmietern (Verbrauchern) darf diese Pauschale nicht berechnet werden. Einzige Ausnahme: Gewerbliche Mietverhältnisse zwischen Unternehmern.