Fragen und Antworten zum Thema Hausgeldabrechnung

Was sind die häufigsten Fragen zum Thema Hausgeldabrechnung in WEGs?

1. Was ist die Hausgeldabrechnung?

Die Hausgeldabrechnung ist die Jahresabrechnung über den Wirtschaftsplan nach § 28 Abs. 2 S. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Sie enthält alle Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne des § 16 WEG.

2. Wer hat die Hausgeldabrechnung zu erstellen?

Gemäß § 28 Abs. 2 S. 2 WEG ist der Verwalter für die Erstellung des Wirtschaftsplans und die jährliche Hausgeldabrechnung zuständig. Falls es keinen Verwalter gibt (z. B. wenn die WEG sich selbst verwaltet), kann diese Aufgabe einem der Wohnungseigentümer durch gemeinschaftlichen Beschluss übertragen werden.

3. Bis wann ist die Hausgeldabrechnung den Eigentümern zu schicken?

Es gibt keine festgelegte Abrechnungsfrist wie im Mietrecht. Die Hausgeldabrechnung muss jedoch nach Ablauf des Kalenderjahres erstellt werden. In der Regel erhalten die Eigentümer die Hausgeldabrechnung des Vorjahrs im laufenden Wirtschaftsjahr, da sie durch Beschluss zur Kostenverteilung genehmigt werden muss und die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr stattfindet.

4. Welche Kosten dürfen in der Hausgeldabrechnung berechnet werden?

In der Hausgeldabrechnung werden nur die Zahlungen abgerechnet, die im Wirtschaftsjahr zwischen dem 01.01. und 31.12. geflossen sind (Zufluss-Abfluss-Prinzip). Abgrenzungen von Zahlungen ins Vorjahr oder Folgejahr sind nicht zulässig. Es gelten spezifische Vorgaben, ähnlich wie bei einer kleinen Bilanz.

5. Welche Kostenpunkte sind in der Hausgeldabrechnung zulässig?

In der Hausgeldabrechnung sind alle laufenden Betriebskosten zulässig, die für die Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums anfallen. Dazu gehören z.B. Kosten für Versicherungen, Hausmeister, Reinigung, Gartenpflege und Instandhaltungsrücklagen.

6. Ist die Hausgeldabrechnung für alle Eigentümer verbindlich?

Ja, die Hausgeldabrechnung ist nach ihrer Genehmigung durch die Eigentümerversammlung für alle Eigentümer verbindlich. Sie bildet die Grundlage für die Verteilung der Kosten und die Berechnung von Nachzahlungen oder Guthaben.

7. Was ist zu tun, wenn die Hausgeldabrechnung falsch ist?

Wenn Sie Fehler in der Hausgeldabrechnung feststellen, sollten Sie diese beim Verwalter reklamieren. Gegebenenfalls kann ein Beschluss zur Korrektur der Abrechnung auf der nächsten Eigentümerversammlung herbeigeführt werden.

8. Was tun, wenn der Verwalter die Hausgeldabrechnung nicht erstellt?

Sollte der Verwalter die Hausgeldabrechnung nicht fristgerecht erstellen, können die Eigentümer rechtliche Schritte einleiten, um die Erstellung zu erzwingen. Dies kann über eine Klage beim Amtsgericht erfolgen.

9. Wer erstellt die Hausgeldabrechnung bei Verwalterwechsel?

Bei einem Verwalterwechsel ist der neue Verwalter für die Erstellung der Hausgeldabrechnung verantwortlich. Er muss sich die notwendigen Unterlagen vom vorherigen Verwalter übergeben lassen.

10. Welche Verteilerschlüssel sind in der Hausgeldabrechnung zulässig?

Die Verteilerschlüssel für die Umlage der Kosten müssen in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung festgelegt sein. Übliche Schlüssel sind z.B. nach Miteigentumsanteilen, Wohnfläche oder Anzahl der Wohneinheiten.

Was sind die formalen Anforderungen an Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftspläne?

Die Hausgeldabrechnung und der Wirtschaftsplan in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) unterliegen bestimmten formalen Anforderungen. Hier sind die wichtigsten Punkte:

Wirtschaftsplan:

Der Wirtschaftsplan wird vor Beginn eines Wirtschaftsjahres vom Verwalter erstellt und von der Eigentümerversammlung beschlossen (§ 28 Abs. 1 und 5 WEG).

Er enthält die erwarteten bzw. geschätzten Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft für das kommende Kalenderjahr.

Der Wirtschaftsplan bezieht sich ausschließlich auf das Gemeinschaftseigentum.

Wesentliche Positionen im Wirtschaftsplan sind:

• Voraussichtliche Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.
• Anteilsmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung (Hausgeld).
• Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zur geplanten angemessenen Instandhaltungsrückstellung (für größere Maßnahmen wie Fassadensanierung oder Heizungsanlagenaustausch).

Die Kostenarten im Wirtschaftsplan basieren auf der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und umfassen z.B. Verwaltungskosten, Instandhaltung und Instandsetzung.

Hausgeldabrechnung:

Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres muss der Verwalter über das Hausgeld abrechnen.

Die Hausgeldabrechnung enthält:

• Gesamtkosten
• Erhaltungsrücklage (ehemals Instandhaltungsrücklage)
• Kontenstände
• Wirtschaftsplan für das folgende Wirtschaftsjahr

Die umlagefähigen Kosten bilden die Grundlage für die Nebenkostenabrechnung durch den Verwalter.

Der Verteilerschlüssel für das Hausgeld kann nach dem Miteigentumsanteil oder individuell festgelegt werden.

Die Hausgeldabrechnung wird als Jahressumme im Wirtschaftsplan veranschlagt und in monatlich gleichhohen Teilbeträgen fällig.

Die Eigentümerversammlung beschließt formell über die Hausgeldabrechnung.

Es ist wichtig, dass die Hausgeldabrechnung transparent und korrekt ist, um den Wohnungseigentümern einen klaren Überblick über die finanzielle Situation der WEG zu bieten. 

INtex Software erstellt Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftspläne, die den formalen Vorgaben gerecht werden.

Welche Kosten sind üblicherweise umlagefähig?

In Deutschland sind die üblicherweise umlagefähigen Kosten in der Betriebskostenabrechnung im § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführt. Dies gilt auch für Hausgeldabrechnungen. Hier ist eine Liste der umlagefähigen Kostenarten:

1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks: Dazu gehören beispielsweise Grundsteuern.
2. Kosten der Wasserversorgung: Dies umfasst die Kosten für Wasser und die Grundgebühren.
3. Kosten der Entwässerung: Hierzu zählen die Gebühren für die Abwasserbeseitigung.
4. Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage: Dazu gehören auch die Kosten für Betriebsstoffe wie Heizöl oder Gas.
5. Kosten der zentralen Brennstoffversorgungsanlage: Falls vorhanden, können auch diese Kosten umgelegt werden.
6. Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme: Wenn Wärme von einem Dritten geliefert wird, sind auch diese Kosten umlagefähig.
7. Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten: Auch hierfür anfallende Kosten dürfen umgelegt werden.
8. Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage: Ähnlich wie bei der Heizung, sind auch die Kosten für die Warmwasserversorgung umlagefähig.
9. Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser: Auch diese Kosten können auf die Eigentümer umgelegt werden.
10. Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergäten: Dazu zählen beispielsweise Durchlauferhitzer oder Boiler.
11. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen: Wenn Heizung und Warmwasser technisch verbunden sind, fallen auch hierfür Kosten an, die umgelegt werden können.
12. Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs: Die Betriebskosten für Aufzüge im Gebäude sind ebenfalls umlagefähig.
13. Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung: Hierzu zählen auch die Gebühren für die Müllabfuhr.
14. Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung: Die Kosten für die Sauberkeit und Hygiene des Gebäudes können umgelegt werden.
15. Kosten der Gartenpflege: Wenn ein Garten zur Mietsache gehört, dürfen auch diese Kosten umgelegt werden.
16. Kosten der Beleuchtung: Dies bezieht sich auf die Beleuchtung der gemeinschaftlich genutzten Teile des Gebäudes.
17. Kosten der Schornsteinreinigung: Die Kosten für den Schornsteinfeger sind ebenfalls umlagefähig.
18. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung: Versicherungen für das Gebäude können auf die Eigentümer umgelegt werden.
19. Kosten für den Hauswart: Wenn ein Hauswart beschäftigt wird, sind auch dessen Kosten umlagefähig.
20. Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage: Auch die Kosten für eine Antennenanlage oder Kabelanschluss können umgelegt werden.

In der INtex Software können all diese Positionen angelegt und umgelegt werden.

Welche Kosten über die Umlagen gemäß Betriebskostenverordnung hinaus werden üblicherweise in einer Hausgeldabrechnung auf die Eigentümer umgelegt?

In einer Hausgeldabrechnung für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) werden neben den Umlagen gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) auch weitere Kosten auf die Eigentümer umgelegt. Diese umfassen typischerweise:

• Verwalterkosten: Diese beinhalten sowohl Personal- als auch Sachkosten für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.
• Instandhaltungsrücklage: Beiträge zur Rücklage für zukünftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum.
• Sonderumlagen: Für außerplanmäßige Maßnahmen, die nicht im Wirtschaftsplan vorgesehen waren, können Sonderumlagen erhoben werden.
• Kosten für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum: Diese können denjenigen Wohnungseigentümern aufgelegt werden, die den hauptsächlichen Nutzen haben. Dabei können auch Eigentümer erstmalig belastet oder ganz von Kosten befreit werden.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Eigentümergemeinschaft einen weiten Gestaltungsspielraum bei der Kostenverteilung hat und für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von der bisherigen Verteilung abweichende Tragung beschließen kann. Die genauen Details und die Zulässigkeit solcher Umlagen können sich je nach der Gemeinschaftsordnung und aktuellen Rechtsprechung unterscheiden. Bei Unsicherheiten oder spezifischen Fragen sollte stets ein Fachanwalt für WEG-Recht konsultiert werden.

Was ist in einer Hausgeldabrechnung die Abrechnungsspitze?

Mit Abrechnungsspitze bezeichnet man im deutschen Wohnungseigentumsrecht den Betrag, der für eine bestimmte Eigentumswohnung oder für Teileigentum auf Grund der Jahresabrechnung nachzuzahlen ist (Quelle: Wikipedia).

Die INtex Software weist in Hausgeldabrechnungen die Abrechnungsspitze gesondert aus.

Rechtliche Grundlagen

Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (Deutschland) (WEG), das in seinem § 28 WEG die Regeln des Rechnungswesens der Wohnungseigentümergemeinschaft enthält. Die Vorschriften des § 28 WEG sind wenig detailliert, was einerseits den Wohnungseigentümern relativ viel Spielraum lässt, um das Rechnungswesen den Eigenarten der Gemeinschaft anzupassen, was andererseits aber auch dazu führt, dass es recht verschiedene Ansichten speziell über die Art und Weise der Jahresabrechnung gibt, die einander teils heftig widersprechen. Die Rechtsprechung hat hier (vor allem durch die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs) nach und nach in einer ganzen Zahl von Streitpunkten Klarheit geschaffen.

§ 28 WEG kann gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer (jedoch nicht durch einen Beschluss) geändert werden. Es können also andere als die gesetzlichen Regeln, die hier dargestellt sind, gelten, wenn die Eigentümer in Bezug auf Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung eine solche Vereinbarung getroffen haben.

Berechnungsweise

Bestandteil der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) ist eine Einzelabrechnung für jede Wohnung. In der Einzelabrechnung werden einander gegenübergestellt: auf der einen Seite die nach den Verteilungsschlüsseln auf die jeweilige Wohnung entfallenden Anteile von Kosten und Lasten, auf der anderen Seite die anteiligen Einnahmen der Gemeinschaft, hier vor allem die Vorauszahlungen (Hausgeld), die nach dem Einzelwirtschaftsplan zu zahlen waren. Derjenige Anteil der abgerechneten Kosten, der nicht durch die Einnahmen abgedeckt ist, bildet die Abrechnungsspitze. (In Fällen, in denen das Hausgeld die Kosten übersteigt, entsteht ein Abrechnungsguthaben.)

Zur Ermittlung der Abrechnungsspitze ist der Betrag des Hausgeldes gemäß Wirtschaftsplan (Soll-Betrag) anzusetzen, auch dann, wenn das beschlossene Hausgeld gar nicht oder nur zum Teil gezahlt wurde.

Beschluss

Der Beschluss über die Jahresabrechnung lässt die Abrechnungsspitze rechtlich entstehen und erzeugt die Verpflichtung des jeweiligen Wohnungseigentümers, die Abrechnungsspitze an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen. Ein eventuell in der Jahresabrechnung ebenfalls enthaltener, "mitbeschlossener" Forderungssaldo, der z. B. auch rückständige Hausgelder umfasst, ergibt trotz bestandskräftigen Beschlusses keine neue Grundlage für eine Forderung gegen den Eigentümer. Allerdings bleibt der frühere Beschluss über den Wirtschaftsplan weiterhin die Rechtsgrundlage für die Pflicht des Eigentümers, Hausgeldrückstände auszugleichen.

Welche Regelungen gelten für die Anpassung der Hausgeldzahlungen?

Die Anpassung der Hausgeldzahlungen in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) unterliegt bestimmten Regelungen. Hier sind die wichtigsten Punkte:

Vorschuss- und Nachschussbeschlüsse:

• Nach dem neuen WEG-Gesetz (ab 01.12.2020) erfolgt die Beschlussfassung über die Hausgeldvoraus- und Nachzahlungen streng getrennt:
  • Im Zusammenhang mit dem Wirtschaftsplan beschließen die Eigentümer über die Vorschüsse.
  • Im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung beschließen sie über die Nachschüsse (bei Unterdeckung) oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (bei Überdeckung).
• Die Beschlüsse sind nur noch bei betragsrelevanten Mängeln erfolgreich anfechtbar.
• Bei mangelhaften Wirtschaftsplänen oder Jahresabrechnungen ohne Auswirkung auf die Zahlungspflichten besteht ein Korrekturanspruch, der notfalls gerichtlich durchgesetzt werden kann.

Vermögensbericht:

Jährlich ist ein Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Eine Bewertung des Gemeinschaftsvermögens ist nicht erforderlich. Der Vermögensbericht ist erstmals für den Stichtag 31.12.2020 für das Kalenderjahr 2020 zu erstellen.

Fälligkeit und Regelung der Hausgelder:

Die Verpflichtung zur Hausgeldzahlung entsteht mit ihrer Fälligkeit. Die Fälligkeit kann durch Beschluss der Eigentümer gemäß § 28 Abs. 3 WEG geregelt werden. Hausgeldansprüche können im Urkundenverfahren geltend gemacht werden. Bei Eigenumswechsel bleibt der Vorrang der Jahresabrechnung bestehen.

Rückzahlung von Überzahlungen:

Wenn einzelne Eigentümer mehr Hausgeld gezahlt haben als erforderlich, haben sie einen Bereicherungsanspruch. Dieser kann jedoch erst nach Beschlussfassung über die Jahresabrechnung geltend gemacht werden.

Es ist ratsam, bei spezifischen Fragen einen Fachanwalt für WEG-Recht zu konsultieren.