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Investitions- und Finanzierungsrechner

Interaktive Berechnungstools für Immobilien und Anlagen

Der Abzinsungsfaktor ermittelt den heutigen Wert (Barwert) einer zukünftigen Zahlung. Er zeigt, wie viel eine in der Zukunft liegende Summe heute wert ist.

Formel: 1 / (1 + i)n

  • i: Kalkulationszinssatz (als Dezimalzahl)
  • n: Laufzeit in Jahren
Immobilien-Beispiel: Sie erwarten in 10 Jahren aus dem Verkauf eines Grundstücks 500.000 €. Bei einem Kalkulationszins von 4% errechnet der Faktor, welchen Barwert dieser Erlös heute hat.
Ergebnis (Faktor): 0.6756

Die Annuität ist eine regelmäßig fließende, gleichbleibende Zahlung (bestehend aus Zins und Tilgung) zur Rückzahlung eines Darlehens.

Formel: K * ((1+i)n * i) / ((1+i)n - 1)

Immobilien-Beispiel: Sie finanzieren ein Mehrfamilienhaus mit einem Darlehen von 1.000.000 €. Bei 3,5% Zinsen und 20 Jahren Laufzeit berechnen Sie hier die konstante jährliche Belastung.
Jährliche Annuität: 70361.08

Der Ertragswert bewertet eine Anlage anhand der zukünftig zu erwartenden Erträge, abgezinst auf den heutigen Tag. In der vereinfachten Form der ewigen Rente wird eine unendliche Nutzungsdauer unterstellt.

Formel: Jahresreinertrag / i

Immobilien-Beispiel: Ein vermietetes Gewerbeobjekt generiert jährlich 45.000 € Überschuss (Kaltmiete abzgl. Bewirtschaftungskosten). Bei einer Renditeerwartung von 5% ergibt sich der theoretische Kaufpreis.
Ertragswert: 900000.00

Die statische Amortisationszeit gibt an, nach wie vielen Jahren das investierte Kapital durch die jährlichen Rückflüsse (Cashflows) wieder zurückgeflossen ist.

Formel: Anschaffungskosten / Jährlicher Rückfluss

Immobilien-Beispiel: Eine neue PV-Anlage auf einem Mietshaus kostet 30.000 € und erwirtschaftet jährliche Netto-Einnahmen/Einsparungen von 6.000 €.
Amortisationszeit: 5.0 Jahre

Berücksichtigt den durchschnittlichen Kapitaleinsatz unter Einbeziehung eines eventuellen Restwerts am Ende der Nutzung.

Formel: (Anschaffungskosten - Restwert) / (Durchschnittl. Gewinn + AfA)

Immobilien-Beispiel: Eine Sanierung kostet 100.000 €, hat einen Restwert von 20.000 € und bringt jährliche Erträge inkl. AfA von 16.000 €.
Amortisationszeit: 5.0 Jahre

Ermittelt die Zeitdauer, bis die abgezinsten Rückflüsse die Investitionskosten decken (unter Berücksichtigung von Zinseszinsen).

Formel: -ln(1 - (K * i / C)) / ln(1 + i)

Dynamische Amortisation: 7.68 Jahre

Zeigt den Saldo aller abgezinsten Ein- und Auszahlungen einer Investition. Ist der Wert > 0, ist die Investition vorteilhaft.

Formel: -K0 + C * [((1+i)n - 1) / ((1+i)n * i)]

Immobilien-Beispiel: Kauf einer Eigentumswohnung für 200.000 € mit 12.000 € jährlichem Nettoertrag über 20 Jahre bei 4% Zins.
Kapitalwert: -36916.38

Vervielfältiger zur Berechnung des Barwerts einer regelmäßigen, gleichbleibenden jährlichen Zahlung.

Formel: ((1+i)n - 1) / ((1+i)n * i)

Immobilien-Beispiel: Bestimmt den heutigen Gesamtwert von Pachteinnahmen über 15 Jahre bei 3% Zins.
Rentenbarwertfaktor: 11.9379

Kehrwert des Rentenbarwertfaktors. Dient zur Berechnung der jährlichen Annuität aus einem Vorgabewert.

Formel: ((1+i)n * i) / ((1+i)n - 1)

Immobilien-Beispiel: Ermittlung der notwendigen jährlichen Verrentung für ein Kapital von 500.000 € auf 25 Jahre.
Kapitalwiedergewinnungsfaktor: 0.0640

Ermittelt die Gesamtkosten aus fixen Sockelkosten und variablen Kosten in Abhängigkeit von der Menge oder Leistungseinheit.

Formel: Gesamtkosten = Fixkosten + (Variable Stückkosten * Menge)

Immobilien-Beispiel: Eine Hausverwaltung hat fixe Verwaltungskosten von 12.000 € pro Jahr und variable Kosten von 15 € pro betreuter Wohneinheit und Monat.
Gesamtkosten: 30000.00

Berechnet die durchschnittlichen Gesamtkosten pro Einheit (Stück, Quadratmeter, Stellplatz).

Formel: Stückkosten = (Fixkosten / Menge) + Variable Stückkosten

Immobilien-Beispiel: Umlegung von Instandhaltungssockel und laufenden Pflegekosten auf die verpachtete Gesamtfläche in Quadratmetern.
Stückkosten / m²: 7.50

Bestimmt die Mindestmenge, ab der die Erlöse die gesamten fixen und variablen Kosten decken (Deckungsbeitrag = Fixkosten).

Formel: Kritische Menge = Fixkosten / (Preis pro Einheit - Var. Kosten pro Einheit)

Kritische Menge: 4.76 Einheiten

Ermittelt den tatsächlichen wertmäßigen Verbrauch von Anlagevermögen auf Basis des Wiederbeschaffungswertes (unabhängig von steuerlichen AfA-Tabellen).

Formel: (Wiederbeschaffungswert - Restwert) / Tatsächliche Nutzungsdauer

Immobilien-Beispiel: Erneuerung einer Aufzugsanlage. Wiederbeschaffungswert 80.000 €, Restwert 5.000 €, geplante Nutzungsdauer 20 Jahre.
Jährliche kalk. Abschreibung: 3750.00

Erfasst die Opportunitätskosten für das im betriebsnotwendigen Vermögen gebundene Gesamtkapital.

Formel: ((Anschaffungswert + Restwert) / 2) * Zinssatz

Immobilien-Beispiel: Verzinsung des durchschnittlich gebundenen Kapitals einer Betriebswohnung zur korrekten Mietpreis-Kalkulation.
Jährliche kalk. Zinsen: 6000.00

Gibt an, um welchen Faktor der Anlagenbestand allein durch Reinvestition der freigesetzten Abschreibungsgegenwerte (ohne frisches Fracht-/Eigenkapital) langfristig wachsen kann.

Formel: 2 * n / (n + 1)

Immobilien-Beispiel: Reinvestition flüssiger Mittel aus der Gebäude-AfA bei einer gleichbleibenden Nutzungsdauer von 10 Jahren für bewegliche Wirtschaftsgüter.
Kapazitätserweiterungsfaktor: 1.8182

Berechnet die maximal erreichbare Anzahl an Sachanlagen/Bestandseinheiten durch Reinvestition flüssig gewordener Abschreibungsmittel.

Formel: Anfangsbestand * (2 * n / (n + 1))

Immobilien-Beispiel: Ein Bestand von initial 10 Mietfahrzeugen/Maschinen wächst bei 5 Jahren Nutzungsdauer rein durch Abschreibungseffekte.
Max. Gesamtkapazität: 16.67 Einheiten

Gibt an, wie viel Reingewinn rechnerisch auf eine einzelne Aktie einer AG entfällt.

Formel: Jahresüberschuss / Anzahl der Aktien

Immobilien-Beispiel: Eine Immobilien-AG erzielt einen Jahresüberschuss von 2.500.000 € bei insgesamt 1.000.000 ausgegebenen Aktien.
Gewinn pro Aktie: 2.50

Setzt den Börsenkurs einer Aktie ins Verhältnis zum erwarteten oder erzielten Gewinn pro Aktie (Bewertungsmaßstab für Aktien).

Formel: Aktienkurs / Gewinn pro Aktie

Immobilien-Beispiel: Der aktuelle Börsenkurs einer Wohnungsbau-AG beträgt 45.00 € bei einem Gewinn pro Aktie von 2.50 €.
KGV: 18.00

Drückt den bilanziellen Substanzwert des Eigenkapitals im Verhältnis zum Grundkapital in Prozent aus.

Formel: (Ausgewiesenes Eigenkapital / Grundkapital) * 100

Immobilien-Beispiel: Eine Immobiliengesellschaft weist ein rechnerisches Eigenkapital von 15 Mio. € bei einem Nennkapital/Grundkapital von 10 Mio. € aus.
Bilanzkurs: 150.00 %

Gibt bei einer Kapitalerhöhung an, wie viele alte Aktien gehalten werden müssen, um eine neue Junge Aktie beziehen zu können.

Formel: Bisheriges Grundkapital / Erhöhungskapital (oder Alte Aktien / Neue Aktien)

Immobilien-Beispiel: Zur Finanzierung neuer Immobilienprojekte erhöht die AG das Grundkapital um 5 Mio. € bei bisherigen 20 Mio. € Grundkapital.
Bezugsverhältnis: 4.00 : 1 (Alt zu Neu)

Berechnet den rechnerischen Wert des Bezugsrechts zur Kompensation des Kursabschlags (Dilution-Effekt) für Altaktionäre.

Formel: (Kurs alte Aktie - Ausgabekurs junge Aktie) / (Bezugsverhältnis + 1)

Immobilien-Beispiel: Kurs der Altaktie beträgt 50.00 €, junge Aktien werden im Zuge der Kapitalerhöhung zu 35.00 € ausgegeben (Bezugsverhältnis 4:1).
Wert des Bezugsrechts: 3.00

Berücksichtigt zusätzlich, dass junge Aktien im Ausgabejahr oft nicht für die volle Dividendendauer berechtigt sind (Dividendennachteil d).

Formel: (Kurs alte Aktie - Ausgabekurs junge Aktie - Dividendennachteil) / (Bezugsverhältnis + 1)

Immobilien-Beispiel: Wie oben (50 € / 35 € / BV 4:1), jedoch erhalten die jungen Aktien im laufenden Jahr 1.50 € weniger Dividende.
Wert des Bezugsrechts: 2.70

Ermittelt den rechnerischen Börsenkurs der Aktie nach der Durchführung der Kapitalerhöhung (Ex-Bezugsrecht).

Formel: (BV * Kurs alte Aktie + Ausgabekurs junge Aktie) / (BV + 1)

Immobilien-Beispiel: Rechnerischer Mischkurs nach Emission neuer Aktien zu 35.00 € bei vorherigem Kurs von 50.00 € und BV 4:1.
Neuer Mittelkurs: 47.00

Setzt die jährliche Ausschüttung (Dividende) ins Verhältnis zum aktuellen Börsenkurs der Aktie.

Formel: (Dividende pro Aktie / Aktienkurs) * 100

Immobilien-Beispiel: Eine REIT-Immobilien-AG schüttet 1,80 € Dividende bei einem Aktienkurs von 40,00 € aus.
Dividendenrendite: 4.50 %

Ermittelt die tatsächlichen jährlichen Kreditkosten unter Berücksichtigung von Nominalzins, Disagio und Laufzeit.

Formel: ((Nominalzins + (Disagio / Laufzeit)) / Auszahlungsbetrag) * 100

Immobilien-Beispiel: Darlehen über 200.000 € mit 3% Nominalzins p.a. (6.000 €), 2% Disagio (4.000 €) und 10 Jahren Zinsbindung.
Effektivzinssatz p.a.: 3.27 %

Zeigt das operative Ergebnis vor Berücksichtigung von Fremdkapitalzinsen und Ertragsteuern.

Formel: Jahresüberschuss + Ertragsteuern + Fremdkapitalzinsen

Immobilien-Beispiel: Eine Objektgesellschaft erwirtschaftet 120.000 € Reinertrag, zahlt 30.000 € Steuern und 50.000 € Hypothekenzinsen.
Gewinn vor Zinsen (EBIT): 200000.00

Bestimmt den geforderten Mindestzinssatz als Summe aus risikofreiem Basiszins, Risikozuschlag und Inflationsausgleich.

Formel: Basiszins + Risikozuschlag + Inflationsrate

Immobilien-Beispiel: Bestimmung des Diskontierungssatzes für eine Gewerbeimmobilie (2,5% Bundesanleihe + 2,0% Mietausfall-/Objektrisiko + 1,5% Inflation).
Kalkulationszinssatz (i): 6.00 %

Berechnet die gewichteten durchschnittlichen Gesamtkapitalkosten (Weighted Average Cost of Capital) unter Berücksichtigung des Steuervorteils für Fremdkapitalzinsen.

Formel: (EK/GK * EK-Kosten) + (FK/GK * FK-Kosten * (1 - Steuersatz))

Immobilien-Beispiel: Portfolio-Finanzierung: 40% Eigenkapital mit 8% Renditeerwartung, 60% Fremdkapital zu 4% Zins bei 30% Steuersatz.
Gewichtete Kapitalkosten (WACC): 4.88 %

Misst die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals innerhalb einer Rechnungsperiode.

Formel: (Gewinn / Eigenkapital) * 100

Immobilien-Beispiel: Ein Investor setzt 250.000 € Eigenkapital ein und erzielt nach Abzug aller Kosten und Fremdkapitalzinsen einen Jahresgewinn von 20.000 €.
Eigenkapitalrendite: 8.00 %